El Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en su capítulo primero recoge medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos más vulnerables. La sección I, de los artículos 1 a 15 recoge las medidas referidas al apoyo del alquiler de las personas vulnerables. Pasamos a resumir las cuestiones más relevantes en relación a los procedimientos de desahucio y a la moratoria de la deuda arrendaticia.

CONCEPTO DE SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA

El artículo 5 del RDL 11/2020, de 31 de marzo determina los requisitos que deben de concurrir conjuntamente para determinar los supuestos de vulnerabilidad económica a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación a la renta arrendaticia de la vivienda habitual:

a) la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i) Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM)

ii) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii) Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv) En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v) En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Concepto de gastos y suministros básicos: El importe de los gastos de electricidad, gas, gasoil por calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación foja y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Concepto de unidad familiar: La compuesta por la persona que adeuda la renta arredaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita con los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

¿Cuándo no concurren los supuestos de vulnerabilidad económica?

Cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se exceptúa cuando el derecho recaiga sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.

También se exceptuará a quienes,siendo titulares de una vivienda acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

DOCUMENTOS ACREDITATIVOS DE LAS CONDICIONES SUBJETIVAS INDICADAS

 

Situación legal de desempleo	Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la CCAA, en su caso, sobre la base de la declaración del cese de actividad declarada por el interesado
Cese de actividad de trabajadores por cuenta propia	Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la CCAA, en su caso, sobre la base de cese de actividad declarada por el interesado
Nº de personas que habitan la vivienda habitual	Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
Titularidad de los bienes	Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos para considerarse sin recursos económicos suficientes.

Se permite sustituir la presentación de dichos documentos mediante declaración responsable, junto la justificación expresa de los motivos relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, para los casos en los que no se pueda realizar dicha aportación. Se dispondrá de un mes para la aportación de los documentos tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas.

SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA LOS HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL

El artículo 1 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, establece que una vez levantada la suspensión de los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en los procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida consecuencia de los efectos de expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para si y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.

Asimismo se establece que si no estuviese señalado el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de 10 días al que se refiere el artículo 440.3 de la LEC o por no haberse celebrado la vista, tendrá lugar la suspensión de dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, por período de seis meses desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, de 31 de marzo.

Para poder acogerse a dicha suspensión es necesario que la persona arrendataria acredite que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica, acompañándose los documentos a los que nos referimos anteriormente.

Acreditada dicha situación, si el Letrado de la Administración de Justicia entiende que concurre la situación de vulnerabilidad económica decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. El decreto que fije dicha suspensión señalará expresamente que transcurrido el plazo fijado se reanudará el cómputo de los días para que el demandado desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación o bien señalará fecha para la vista.

También, señalar que dicho artículo nos indica que la mera presentación de la suspensión conllevará el consentimiento para dar traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación.

Para los arrendadores, se establece que si dicha suspensión extraordinaria  les afecta también y acreditan ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida consecuencia de los efectos del COVID-19,  mediante los documentos indicados anteriormente, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicar dicha situación a los servicios sociales para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar. Con la mera presentación de la solicitud mediante escrito se entiende también el consentimiento para dar traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación.

PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL

El artículo 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo recoge la prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU.

Comprende aquellos contratos en los que finalice el período de prórroga obligatoria del artículo 9.1 LAU o el período de prorroga tácita del artículo 10.1 LAU desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, de 31 de marzo hasta dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de la crisis sanitaria.

Previa solicitud de la parte arrendataria, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un período máximo de seis meses, durante los cuales se seguirían aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

La solicitud de prórroga extraordinaria debe de ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo de las partes.

MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA DE VIVIENDA HABITUAL

La moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-10 viene regulada en los artículos 3 a 9 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, haciendo una importante distinción en relación a la aplicación de la moratoria atendiendo a si nos encontramos ante grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda ( artículo 4) o bien ante arrendadores no comprendidos en los casos anteriores ( artículo 8).

Aplicación de la automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

En este caso el artículo 4 del RDL 11/2020, de 31 de marzo regula el aplazamiento temporal u extraordinario del pago de la renta que podrán solicitar las personas arredatarias de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la LAU cuando la persona arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.

Delimita dicho artículo el concepto de gran tenedor como «la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes, trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m ₂».

El plazo para realizar dicha solicitud se establece en el de un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, de 31 de marzo.

Es importante destacar que dicha solicitud se podrá realizar siempre que previamente no se hubiese conseguido entre las partes un aplazamiento o condonación total de la misma con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

Si el acuerdo del aplazamiento o condonación total de la renta no tiene lugar , el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborales, su decisión escogida entre las siguientes alternativas:

a) La reducción del 50% de al renta arrendaticia durante el tiempo en el que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación a la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19, con un máximo en todo caso de 4 meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en que se supere la situación anterior, o a partir de la finalización del plazo de cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas.

La parte arrendataria no tendrá penalización y las cantidades aplazadas se devolverán sin intereses.

Hay que señalar que se establece que la parte arrendataria podrá acceder línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios, levantándose la moratoria de pago de la renta y el fraccionamiento de las cuotas preestablecido en la primera mensualidad de la renta en que dicha financiación esté a disposición de la la persona obligada al pago.

Arrendadores no comprendidos en el artículo 4 del RDL 11/2020, de 31 de marzo

El artículo 8 del RDL 11/2020, de 31 de marzo establece también la modificación excepcional de las condiciones contractuales de arrendamiento para el caso de los arrendadores no comprendidos en el artículo 4 del mismo texto legal, es decir aquellos que no sean empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.

Se requiere la acreditación por parte de la persona arrendataria de la situación de vulnerabilidad económica indicada anteriormente.

La parte arrendataria podrá solicitar a la arrendadora en el plazo de un mes de entrada en vigor del RDL 11/2020, de 31 de marzo , el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre las partes con carácter voluntario.

Recibida la solicitud, la parte arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento aplazado de la deuda que aplaza o en su defecto las posibles alternativas en relación con las mismas.

Para el caso en el que la persona física como parte arrendadora no aceptase ningún aplazamiento y cuando la parte arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

Línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19

El artículo 9 del RDL 11/2020, de 31 de marzo establece cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentre en situaciones de vulnerabilidad para desarrollar una línea de avales con total cobertura del Estado, ofreciendo las entidades bancarias ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que devenguen gastos e intereses.

Además, se concreta que dichas ayudas son finalistas, debiendo acreditarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

Estas son las cuestiones más relevantes en materia de arrendamientos a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación a la renta arrendaticia de la vivienda habitual quedando pendiente de próximas actualizaciones.